Vous voulez changer de syndic. La procédure tient en cinq étapes : faire inscrire la résolution à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception, tenir l’assemblée générale dans les trois mois qui précèdent la fin du contrat en cours, obtenir la majorité de l’article 25, faire prendre ses fonctions au nouveau syndic dès le lendemain de l’assemblée, puis récupérer la trésorerie sous quinze jours et les archives sous un mois.
Retenez surtout ceci : sur ces cinq étapes, une seule est réellement sanctionnée par la loi, et ce n’est pas celle que l’on croit. Ce n’est pas la mise en concurrence. C’est le calendrier.
Les cinq dates qui commandent tout, à rebours de la fin de votre contrat
Un contrat de syndic a une date de fin calendaire, inscrite noir sur blanc. Elle est votre point de départ, parce que tout le reste s’en déduit.
La date de fin du contrat. Le mandat d’un syndic professionnel ne peut excéder trois ans, en application de l’article 28 du décret du 17 mars 1967. Ce plafond est d’ordre public. Point capital, et largement ignoré : il n’existe pas de tacite reconduction en matière de syndic. Ce que l’on appelle couramment un « renouvellement » est juridiquement un contrat entièrement nouveau, qui doit être voté et porter des dates de début et de fin précises.
L’assemblée générale, dans les trois mois qui précèdent cette date. C’est la fenêtre utile. Elle doit se tenir pendant que le syndic sortant est encore en fonction, puisque c’est lui qui convoque.
La convocation, vingt et un jours au moins avant l’assemblée. Délai minimal légal, qui court à compter de la réception.
La lettre recommandée d’inscription à l’ordre du jour, en amont de cette convocation. C’est elle qui garantit que votre résolution figurera bien sur le document.
La prise de fonctions, au minimum un jour franc après l’assemblée. Le procès-verbal vaut désignation ; aucune formalité supplémentaire n’est requise.
L’erreur la plus coûteuse que nous voyons à Castelnau-le-Lez comme à Montpellier n’est pas juridique, elle est calendaire. Une copropriété qui vote un changement de syndic en juin alors que son contrat courait jusqu’au 31 mars vient d’offrir plusieurs mois supplémentaires au cabinet dont elle voulait se séparer. Hors de la fenêtre, le changement est mécaniquement reporté.
Non-renouvellement, révocation, résiliation : trois procédures que l’on confond
Ces trois mots ne désignent pas la même chose, et ils n’ont ni les mêmes conditions ni les mêmes risques.
Le non-renouvellement est la voie normale et de très loin la plus simple. À l’échéance du contrat, l’assemblée désigne un autre syndic. Aucun motif n’est requis, et aucune indemnité n’est due au sortant. Vous n’avez rien à justifier, rien à prouver, rien à négocier.
La résiliation en cours de mandat est une tout autre affaire. Le VIII de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 l’autorise en cas d’« inexécution suffisamment grave » du syndic. Le conseil syndical lui notifie les motifs ; le syndic doit alors convoquer une assemblée dans un délai d’au moins deux mois, et à défaut le président du conseil syndical est habilité à le faire lui-même. Le standard de gravité est réel : des mails de plainte ne suffisent pas. Il faut des manquements contractuels datés et documentés. Une résiliation jugée abusive expose le syndicat à des dommages-intérêts pouvant couvrir les honoraires restant à courir jusqu’au terme du contrat.
La règle pratique qui en découle est simple. Si votre contrat arrive à échéance dans moins d’un an, attendez et préparez le non-renouvellement. Si l’échéance est lointaine et les manquements graves, constituez un dossier écrit avant toute chose.
Faire inscrire la résolution à l’ordre du jour, même si le syndic traîne
C’est le point de blocage numéro un, et il se règle par la forme.
Tout copropriétaire — pas seulement le conseil syndical — peut demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour. La demande s’adresse au syndic en place par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée du projet de résolution et du projet de contrat du ou des candidats. Le syndic ne peut pas refuser cette inscription.
En revanche, il n’a aucune obligation quant à la place de votre résolution dans l’ordre du jour. Nous avons vu des résolutions de changement de syndic apparaître en question n° 17, après le vote du budget, dans des assemblées qui commençaient à 18 heures. Ce n’est pas illégal. C’est simplement la raison pour laquelle il faut mobiliser les pouvoirs en amont plutôt que compter sur les présents en fin de séance.
Majorité de l’article 25 et passerelle 25-1 : gagner le vote en séance
La désignation d’un syndic relève de l’article 25, soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. Tous — pas seulement les présents et représentés. C’est la confusion la plus fréquente, et elle se solde par des résolutions que l’on croyait acquises.
L’article 25-1 ouvre une passerelle décisive. Si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire des seules voix exprimées par les présents et représentés.
Immédiatement, dans la même séance. Un tiers des voix suffit donc à déclencher un vote qui, lui, se gagne avec une majorité simple des présents. Encore faut-il le demander. Nous avons vu des résolutions annoncées « rejetées » à 34 % des voix, puis un passage au point suivant, sans que personne dans la salle ne réclame le second vote auquel la copropriété avait droit. Désignez quelqu’un pour porter cette demande, et faites-la inscrire au procès-verbal.
Mise en concurrence : obligatoire, mais sans sanction
L’article 21 de la loi de 1965 charge le conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat avant l’assemblée appelée à désigner un syndic professionnel. L’assemblée peut en dispenser le conseil syndical par un vote à la majorité de l’article 25.
Voici ce que presque aucun guide ne dit, et qui change pourtant complètement la façon de mener l’opération. La Cour de cassation a jugé le 21 septembre 2022 (3e chambre civile, pourvoi n° 21-17.295) qu’« en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale ».
Autrement dit : la mise en concurrence est une obligation sans sanction. Elle ne vous donne aucune arme juridique. Elle reste un excellent outil de négociation et une saine pratique de gouvernance — mais si vous comptiez dessus pour faire annuler une désignation, la voie est fermée. Concentrez votre énergie sur le calendrier, qui lui est opposable.
Comparer les contrats à périmètre constant
Depuis le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, tout syndic professionnel doit proposer un contrat type. Sa structure est toujours la même : un forfait annuel de base couvrant la gestion courante — préparation et tenue de l’assemblée, paiement des fournisseurs, tenue des comptes, visites de l’immeuble — et une liste limitative de prestations particulières facturables en supplément.
C’est là que se joue l’écart de coût réel, et c’est presque toujours l’angle mort des comparatifs. Trois devis peuvent afficher le même prix au lot et donner, sur trois ans, des factures très différentes selon le nombre de mutations, de relances d’impayés et de chantiers déclenchés. Les honoraires de suivi de travaux se calculent en pourcentage dégressif du montant des travaux : sur un ravalement, la ligne devient significative.
Un repère utile pour situer une offre : les honoraires médians en France se situent autour de 200 € par lot et par an, avec une dégressivité nette selon la taille de la copropriété. Ce chiffre sert à repérer une offre aberrante, pas à trancher entre deux candidats sérieux.
Un critère de tri nouveau, et redoutablement efficace en 2026. Le décret n° 2025-1292, publié le 24 décembre 2025, a fait de la notification électronique le mode par défaut : c’est désormais au copropriétaire d’accomplir une démarche pour continuer à recevoir ses convocations sur papier, et le coût de l’envoi papier doit figurer au contrat de syndic. Un projet de contrat présenté en assemblée en 2026 sans cette mention est un contrat qui n’a pas été mis à jour. Vous venez d’éliminer un candidat en trente secondes.
Ce que le syndic sortant doit rendre, et sous quels délais
L’article 18-2 de la loi de 1965 fixe des délais précis, et ils sont opposables.
| Élément à transmettre | Délai à compter de la fin des fonctions |
|---|---|
| Situation de trésorerie, références des comptes bancaires du syndicat, coordonnées de la banque | 15 jours |
| Totalité des documents et archives du syndicat, y compris les documents dématérialisés en format téléchargeable et imprimable | 1 mois |
| État des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture | 2 mois supplémentaires |
Si les délais ne sont pas tenus, la marche à suivre est balisée. Une mise en demeure, puis, si elle reste infructueuse, une saisine du président du tribunal judiciaire en référé par le nouveau syndic ou par le président du conseil syndical. Le juge ordonne la remise sous astreinte, et les frais engagés — avocat, huissier — sont mis à la charge du syndic défaillant.
Ne laissez pas filer les quinze premiers jours. Sans les références bancaires du syndicat, le nouveau syndic ne peut ni payer l’ascensoriste ni engager le moindre recouvrement d’impayés. Envoyez la mise en demeure au seizième jour.
Copropriété sans syndic : trois dispositifs à ne pas confondre
Trois notions circulent en désordre dans à peu près tous les contenus disponibles sur le sujet. Elles ne se déclenchent pas dans les mêmes situations.
Le mandataire ad hoc (article 29-1 A) intervient en alerte sur les impayés, lorsque la copropriété franchit un seuil de dettes. L’administrateur provisoire (article 29-1) est désigné pour les copropriétés en difficulté avérée, avec des pouvoirs étendus. Le syndic judiciaire (article 47 du décret de 1967) répond à une tout autre situation : la carence pure et simple, quand la copropriété n’a plus de syndic du tout.
Dans ce dernier cas, la voie n’est pas l’assemblée générale — puisque personne ne peut la convoquer — mais une requête au président du tribunal judiciaire, que tout copropriétaire peut déposer. C’est une démarche rapide, et beaucoup de copropriétés perdent des mois à chercher une solution collective là où la loi prévoit une action individuelle.
Ce que change vraiment un changement de syndic
Un dernier point, et il n’est pas confortable.
Une enquête IPSOS menée pour l’UNIS, citée dans le rapport du Conseil national de l’habitat sur l’avenir du métier de syndic remis en 2025, établit que les copropriétaires surestiment les honoraires de leur syndic dans un rapport de un à dix. Un tiers d’entre eux affirment les connaître ; un sur dix les connaît réellement. Or ces honoraires ne représentent que 8 à 12 % des charges de copropriété.
Ce chiffre mérite qu’on s’y arrête avant d’engager la procédure. Négocier 10 % sur une ligne qui pèse 10 % du budget produit 1 % d’économie, pendant que le poste travaux, l’assurance et les contrats d’exploitation absorbent l’essentiel. Si votre motivation est financière, l’arbitrage se joue sur le pilotage des travaux et la renégociation des contrats fournisseurs, pas sur le forfait du syndic.
Changez de syndic pour la qualité du suivi, la réactivité, la tenue des comptes et la capacité à conduire un chantier. Ce sont des motifs solides. Le prix, lui, est presque toujours le mauvais angle d’attaque.
Questions fréquentes
Un copropriétaire seul peut-il proposer un nouveau syndic, sans le conseil syndical ?
Oui. Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic en place, accompagnée du projet de contrat du candidat. Le syndic ne peut pas refuser cette inscription. Il n’a en revanche aucune obligation de la placer en tête d’ordre du jour.
Le syndic sortant peut-il facturer des honoraires pour la période entre l’assemblée et la remise des archives ?
Non. Son mandat s’arrête à la date de prise d’effet du nouveau contrat, au plus tôt un jour franc après l’assemblée. La transmission des pièces et des fonds relève d’une obligation légale au titre de l’article 18-2, pas d’une prestation rémunérable. Aucune indemnité n’est par ailleurs due en cas de simple non-renouvellement.
Que devient le fonds de travaux lors du changement de syndic ?
Il appartient au syndicat des copropriétaires, jamais au syndic. Il est transféré avec la trésorerie du syndicat, dont les références bancaires doivent être communiquées dans les quinze jours suivant la cessation des fonctions. Un fonds de travaux non transféré relève de la même procédure de référé sous astreinte que les archives.
Peut-on changer de syndic si la copropriété a des impayés importants ?
Oui, aucune condition financière ne s’y oppose. Mais l’état des comptes des copropriétaires transmis par le sortant devient alors la pièce déterminante : sans lui, le nouveau syndic ne peut ni relancer les débiteurs ni engager de recouvrement. C’est précisément le cas où la mise en demeure doit partir dès le seizième jour.
Le contrat de syndic doit-il être modifié depuis le décret de décembre 2025 ?
Oui. La notification électronique devient le mode par défaut et le coût de l’envoi papier doit désormais figurer au contrat. Tout projet de contrat présenté en assemblée en 2026 sans cette mention n’a pas été mis à jour — c’est un critère de tri simple et immédiat entre plusieurs candidats.
Combien de temps faut-il prévoir entre la décision de changer et l’arrivée effective du nouveau syndic ?
Comptez quatre à six mois. Deux à trois mois pour consulter les candidats et instruire les offres, puis la lettre recommandée d’inscription en amont de la convocation, elle-même envoyée vingt et un jours au minimum avant l’assemblée. La prise de fonctions intervient dès le lendemain de l’assemblée, et le transfert complet du dossier s’achève un mois plus tard.
Bilan Patrimoine accompagne les copropriétés de Montpellier et de son agglomération depuis plus de vingt-deux ans, en transaction, en gestion locative et en syndic de copropriété. Nos équipes reçoivent au 23 avenue Roger Salengro à Castelnau-le-Lez et au 12 rue de Lisbonne à Montpellier.
