Au 1er août 2026, un appartement ancien se vend en moyenne entre 3 340 et 3 430 € le mètre carré à Montpellier, et une maison entre 3 950 et 4 100 €.
Cette fourchette n’est pas une approximation prudente : c’est l’écart réel entre quatre sources indépendantes. La base DVF, qui enregistre les mutations notariées effectives, donne 3 337 €/m² sur vingt-quatre mois glissants. MeilleursAgents affiche 3 428 €, PAP 3 405 €. Un écart de 91 € entre l’extrême bas et l’extrême haut, soit 2,7 % — c’est une convergence inhabituellement forte, et elle mérite d’être signalée : sur cette ville, la donnée est fiable.
Sur la maison, en revanche, l’écart entre sources dépasse 300 €/m². Le volume de mutations est bien plus faible — 344 ventes de maisons contre 3 186 ventes d’appartements sur les vingt-quatre derniers mois dans Montpellier intra-muros — et la moyenne devient mécaniquement plus fragile.
Prix au m² par quartier de Montpellier
Le tableau ci-dessous croise deux mesures qui ne disent pas la même chose. La colonne DVF correspond aux prix réellement signés devant notaire, sur vingt-quatre mois glissants arrêtés au 1er août 2026. La colonne estimation d’annonce reflète les prix demandés, tels que calculés par MeilleursAgents à la même date. Le nombre de transactions est indiqué parce qu’il détermine la solidité du chiffre.
| Quartier | Prix signé (DVF) | Transactions / 24 mois | Estimation d’annonce | Fiabilité |
|---|---|---|---|---|
| La Comédie | 4 756 €/m² | 132 | 4 195 €/m² | bonne |
| Écusson / centre historique | 4 397 €/m² | 421 | 4 196 €/m² | très bonne |
| Port Marianne | 4 277 €/m² | 351 | 4 580 €/m² | très bonne |
| Les Arceaux | 4 188 €/m² | 175 | — | bonne |
| Antigone | 3 968 €/m² | 142 | 4 025 €/m² | très bonne |
| Beaux-Arts | 3 930 €/m² | 69 | 4 297 €/m² | moyenne |
| Hôpitaux-Facultés | 3 890 €/m² | 108 | 3 652 €/m² | bonne |
| La Pompignane | 3 698 €/m² | 56 | 3 939 €/m² | moyenne |
| Aiguelongue | 3 637 €/m² | 131 | 4 239 €/m² | à nuancer |
| Croix d’Argent | 3 602 €/m² | 70 | 3 087 €/m² | à nuancer |
| Montcalm | 3 212 €/m² | 106 | — | bonne |
| Prés d’Arènes | 2 911 €/m² | 153 | 3 000 – 3 800 €/m² | bonne |
| Celleneuve | 2 575 €/m² | 58 | 2 527 €/m² | bonne |
Trois quartiers appellent un avertissement, et nous préférons le donner plutôt que de publier un chiffre qui vous induirait en erreur.
Le Millénaire affiche 4 344 €/m² en DVF. Ce chiffre repose sur 35 mutations en deux ans. À ce volume, deux ou trois ventes atypiques déplacent la moyenne de plusieurs centaines d’euros. Nous ne le publions pas comme une référence.
Boutonnet ressort à des niveaux très élevés en DVF, nettement au-dessus des estimations d’annonce. L’explication la plus probable tient à la présence de maisons de ville dans un échantillon d’appartements restreint. Nous préférons ne pas afficher de valeur tant que la donnée n’a pas été recoupée par section cadastrale.
La Mosson présente l’écart le plus violent de la ville, du simple au double selon la source. Le quartier concentre des situations extrêmement hétérogènes, et aucune moyenne n’y est représentative.
Pourquoi la moyenne de votre quartier ne dit presque rien de votre prix
Voici le point que ce baromètre existe pour établir, et il devrait changer la façon dont vous lisez le tableau ci-dessus.
À Montpellier, l’écart de prix à l’intérieur d’un même quartier est de quatre à cinq fois plus large que l’écart entre les quartiers.
Ce n’est pas une figure de style. Les chiffres :
| Écart mesuré | Rapport | |
|---|---|---|
| Entre le centre historique (4 196 €/m²) et Hôpitaux-Facultés (3 652 €/m²) | 544 €/m² | référence |
| À l’intérieur du seul centre historique (2 679 → 5 327 €/m²) | 2 648 €/m² | × 4,9 |
| À l’intérieur d’Antigone (2 602 → 5 080 €/m²) | 2 478 €/m² | × 4,6 |
| À l’intérieur d’Hôpitaux-Facultés (2 350 → 4 646 €/m²) | 2 296 €/m² | × 4,2 |
Fourchettes MeilleursAgents, relevées entre le 1er juillet et le 1er août 2026.
Poussons jusqu’à l’adresse. L’avenue Raymond Dugrand, à Port Marianne, ressort à 5 297 €/m². Le Grand Mail, à la Mosson, à 1 304 €/m². Un rapport de un à quatre entre deux adresses de la même ville, à quinze minutes de tramway l’une de l’autre.
La conséquence est directe : savoir dans quel quartier vous vendez explique moins de 20 % de votre prix. Les 80 % restants tiennent à l’étage, à la présence d’un ascenseur, au diagnostic de performance énergétique, à l’exposition, à la vue, à l’état du bien, au montant des charges de copropriété et aux nuisances. Aucune de ces variables n’est mesurable à distance.
C’est aussi pourquoi une estimation en ligne et l’avis d’un professionnel qui s’est déplacé peuvent diverger de plusieurs centaines d’euros au mètre carré sans que l’un des deux se trompe : ils ne mesurent tout simplement pas la même chose.
Communes de la métropole : l’inversion que peu de vendeurs anticipent
| Commune | Appartement | Maison | Évolution appartement sur 1 an |
|---|---|---|---|
| Lattes | 4 695 €/m² | 4 768 €/m² | −1,0 % |
| Pérols | 4 283 €/m² | 4 867 €/m² | −1,0 % |
| Le Crès | 4 241 €/m² | 4 015 €/m² | −2,9 % |
| Montferrier-sur-Lez | 4 118 €/m² | 5 193 €/m² | −2,9 % |
| Jacou | 4 061 €/m² | 4 257 €/m² | −1,0 % |
| Saint-Jean-de-Védas | 3 887 €/m² | 4 483 €/m² | +3,8 % |
| Castelnau-le-Lez | 3 812 €/m² | 4 951 €/m² | −0,6 % |
| Clapiers | 3 655 €/m² | 4 456 €/m² | +3,1 % |
| Juvignac | 3 375 €/m² | 3 626 €/m² | — |
| Grabels | 3 052 €/m² | 3 963 €/m² | +3,1 % |
Source : MeilleursAgents, relevés du 1er mai au 1er août 2026 selon les communes.
Regardez la première ligne. Lattes, Pérols et Le Crès sont plus chers en appartement que la moyenne de Montpellier — et que la plupart des quartiers montpelliérains. Le réflexe « je vends en ville, je rachète moins cher juste à côté » est faux sur l’est et le sud de la métropole. Castelnau-le-Lez, à 3 812 €/m², se situe entre Port Marianne et Hôpitaux-Facultés.
Cette inversion a une conséquence pratique pour qui prépare un projet d’achat-revente à l’intérieur de la métropole : le budget doit être calculé commune par commune, pas selon une hiérarchie ville-centre / périphérie qui ne correspond plus à la réalité de ce marché.
Évolution des prix : le marché de l’appartement et celui de la maison ont divergé
| Indicateur | Valeur | Période |
|---|---|---|
| Appartement, sur 1 an | −1,6 % | au 01/08/2026 |
| Appartement, sur 5 ans | +3,5 % | au 01/08/2026 |
| Appartement, sur 10 ans | +27,3 % | au 01/08/2026 |
| Maison, sur 1 an | −6,3 % | au 01/08/2026 |
| Taux moyen des crédits immobiliers | 3,30 %, en hausse de 4 points de base sur un mois | juillet 2026 |
| Durée moyenne des crédits accordés | 253 mois, en hausse de 6 mois sur un an | juillet 2026 |
| Volume de ventes en France sur 12 mois | 949 000, +5,7 % | fin mai 2026 |
Sources : MeilleursAgents, Observatoire Crédit Logement/CSA, Notaires de France (note de conjoncture n° 72, juillet 2026).
Le message le plus utile de ce tableau est qu’il n’existe pas de réponse unique à « le marché monte-t-il ou baisse-t-il ». L’appartement montpelliérain est quasi stable, avec un recul de 1,6 % sur un an qui reste dans l’épaisseur du trait. La maison, elle, recule de 6,3 % — quatre fois plus vite.
Un propriétaire de maison qui attend que le marché remonte prend donc un risque bien réel, dans un contexte où les taux ont recommencé à progresser légèrement. Un propriétaire d’appartement dispose de davantage de marge de manœuvre.
Ce qui fait varier votre prix de ± 25 % dans le même quartier
Le diagnostic de performance énergétique est devenu le premier correcteur de prix. Selon les données des Notaires de France sur la valeur verte, chaque classe perdue coûte environ 4 % sur un appartement et 8 % sur une maison. Une maison classée F se négocie environ 15 % sous une équivalente classée D en Occitanie ; une maison classée G, de 22 à 25 % en dessous. Sur les appartements, la décote est de 8 à 10 % en F et de 10 à 12 % en G.
Le calendrier réglementaire amplifie mécaniquement cet effet. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un acheteur investisseur intègre déjà cette échéance dans son offre. Si votre bien est classé F, la décote ne se résorbera pas d’elle-même : elle se creusera à mesure que 2028 approche.
L’étage et l’ascenseur. Le rez-de-chaussée ressort en décote dans l’ensemble des villes françaises étudiées, sans exception. À l’inverse, l’étage élevé desservi par un ascenseur se valorise nettement.
L’extérieur. Un balcon ou une terrasse apporte de l’ordre de 12 % de valorisation en région méditerranéenne, davantage au-delà de dix mètres carrés. C’est probablement le meilleur rapport entre surface et valeur sur ce marché.
Les charges de copropriété. Elles ne figurent dans aucune estimation en ligne, et pourtant tout acheteur sérieux les demande à la deuxième visite. Un écart de 30 € par mois sur les charges représente, pour un acquéreur qui raisonne en mensualité globale, plusieurs milliers d’euros de capacité d’emprunt en moins.
Le tramway. La ligne 5, ouverte le 20 décembre 2025, dessert 27 stations de Clapiers à Lavérune et raccorde des secteurs jusqu’ici mal reliés. À huit mois de sa mise en service, aucune étude d’impact sur les prix n’a été publiée. L’effet devrait apparaître dans les mutations du second semestre 2026 — nous le mesurerons dans la prochaine édition de ce baromètre.
Combien de temps pour vendre à Montpellier
86 jours au deuxième trimestre 2026, contre 116 jours en moyenne nationale.
C’est le délai médian relevé par l’observatoire Interkab, qui agrège les données de 8 500 agences. Montpellier se classe première du panel, devant Lille, Nice et Marseille, et très loin devant Toulouse ou Paris. Le délai s’est allongé de trois jours par rapport au premier trimestre, mais l’écart avec le reste de la France reste considérable.
Ce chiffre est celui d’un marché liquide. Il a une implication directe sur la stratégie de mise en vente : au-delà de trois mois sans offre sur un bien correctement présenté, la question n’est plus l’état du marché, c’est le prix de départ. Sur un marché où la médiane est à 86 jours, un bien qui stagne cinq mois envoie un signal aux acquéreurs, qui le repèrent et attendent la baisse.
Questions fréquentes
Pourquoi MeilleursAgents, SeLoger et les notaires n’affichent-ils pas le même prix pour mon quartier ?
Parce qu’ils ne mesurent pas la même chose. MeilleursAgents et SeLoger estiment des prix d’annonce, c’est-à-dire des prix demandés ; les notaires et la base DVF enregistrent des prix signés. À l’échelle de Montpellier l’écart reste faible — 3 337 €/m² en DVF contre 3 428 € chez MeilleursAgents au 1er août 2026 — mais il peut dépasser 30 % sur un quartier dont les périmètres statistiques diffèrent d’une source à l’autre.
Faut-il regarder le prix moyen ou le prix médian pour estimer son bien ?
Le prix médian, sans hésitation. Sur un quartier à faible volume de ventes, quelques transactions atypiques suffisent à décaler la moyenne de plusieurs centaines d’euros : le Millénaire n’a enregistré que 35 mutations en vingt-quatre mois. Le médian résiste à ces valeurs extrêmes, la moyenne non.
Vaut-il mieux vendre un logement classé F avant ou après 2028 ?
La décote est déjà intégrée par les acheteurs aujourd’hui : une maison classée F se négocie environ 15 % sous une équivalente classée D en Occitanie. Elle se creusera à l’approche de l’interdiction de location de 2028, les logements classés G étant déjà interdits depuis le 1er janvier 2025. Attendre n’améliore pas la situation, sauf à engager des travaux de rénovation qui feraient changer le bien de classe.
Le tramway ligne 5 a-t-il fait monter les prix depuis décembre 2025 ?
Aucune étude publiée ne le mesure encore, huit mois après l’ouverture. Les 27 stations desservent des secteurs jusqu’ici mal reliés, de Clapiers à Lavérune : l’effet devrait se lire dans les mutations DVF du second semestre 2026. Nous l’intégrerons à la prochaine édition de ce baromètre.
Quel quartier de Montpellier offre le meilleur rendement locatif brut ?
Le rapport entre loyer et prix d’achat est le plus favorable à Hôpitaux-Facultés et sur le secteur de la Mosson, où les prix d’acquisition restent bas face à une demande locative soutenue. Les quartiers premium comme Port Marianne offrent la meilleure liquidité à la revente, pas le meilleur rendement — ce sont deux objectifs distincts qu’il faut arbitrer avant d’acheter.
À quel prix mettre son bien en vente pour vendre en moins de trois mois ?
La médiane montpelliéraine est de 86 jours au deuxième trimestre 2026, contre 116 jours en France. Un bien correctement valorisé trouve donc preneur en moins de cent jours sur ce marché. Au-delà de trois mois sans offre, le sujet n’est plus le marché mais le prix de départ, et une baisse tardive est toujours moins efficace qu’un prix juste dès la mise en ligne.
Baromètre arrêté au 1er août 2026. Prochaine mise à jour : novembre 2026.
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